6.27 주택담보대출 규제 총정리, 아파트 시장 전망과 피해주는?

 

서울 일부 지역을 중심으로 아파트 가격이 급등하자 정부가 초강력 조치를 들고 나왔습니다.

6월27일 정부는 과열된 아파트 시장을 진정시키고 가계 부채 증가세를 억제하기 위해 강력한 주택담보대출(주담대) 규제 방안을 발표했습니다.

 

주요 내용을 알아고보, 이 규제가 앞으로 아파트 시장에 미칠 영향도 정리해봤습니다. 

 

 

1. 수도권 주택담보대출 한도 제한:

• 최대 6억 원 제한: 수도권에서 주택을 구입할 목적으로 주담대를 받을 경우, 주택 가격과 무관하게 대출 총액이 6억 원을 초과할 수 없습니다. 이는 중도금 대출에도 적용되며, 잔금 대출로 전환될 때 6억 원 한도가 적용됩니다.
• 다주택자 주담대 전면 금지: 2주택 이상 소유자가 수도권에서 주택을 추가 구입할 경우 주담대가 전 금융권에서 전면 금지됩니다.

2. 6개월 내 전입 의무 부과:

• 수도권에서 주담대를 받아 주택을 구입하면 6개월 이내에 해당 주택에 전입해야 합니다. 이는 '갭투자'를 사실상 차단하려는 조치입니다.
• 소유권 이전 조건부 전세대출도 수도권에서 전면 금지됩니다.

3. 주택담보대출비율(LTV) 강화:

• 수도권 생애 최초 주택 구입 목적 주담대의 LTV 상한이 현행 80%에서 70%로 강화되어 대출액 자체가 줄어듭니다.

4. 정책대출 한도 축소 및 DSR 적용 확대:

• 디딤돌 대출(주택 구입용)은 일반 대출 최대 2억 원, 신생아 대출 최대 4억 원으로 한도가 축소됩니다.
• 버팀목 대출(전세 보증금용)도 신생아 대출 한도를 2억 4천만 원으로 줄입니다.
• 정책대출에도 DSR(총부채원리금상환비율) 적용이 확대될 가능성이 언급되었습니다.

5. 신용대출 규제 강화:

• 신용대출 한도도 연봉의 200%에서 연봉의 100%로 축소됩니다.

6. 규제지역 추가 지정 검토:

• 정부는 필요시 투기지역이나 조정대상지역 등 규제지역 추가 지정을 적극 검토하겠다고 밝혔습니다.

이러한 규제는 내일(6월 28일)부터 전 금융권에서 즉시 적용됩니다.

[정부 주택담보대출 및 신용대출 규제 내용 표]

구분	규제 내용	상세 설명	비고
주택담보대출 규제	수도권 대출 한도 제한	수도권에서 주택 구입 목적 주담대 총액 최대 6억 원으로 제한. (중도금 대출, 잔금 대출 포함)	- 다주택자(2주택 이상) 수도권 주택 추가 구입 시 주담대 전 금융권 전면 금지
	6개월 내 전입 의무 부과	수도권 주담대 이용 시, 주택 구입 후 6개월 이내 해당 주택 전입 의무화	- '갭투자' 사실상 차단 목적 - 소유권 이전 조건부 전세대출 수도권에서 전면 금지
	LTV (주택담보대출비율) 강화	수도권 생애 최초 주택 구입 목적 주담대 LTV 상한 **80% → 70%**로 강화	- 대출액 자체 감소 효과
	정책대출 한도 축소 및 DSR 적용 확대	- 디딤돌 대출: 일반 대출 최대 2억 원, 신생아 대출 최대 4억 원으로 한도 축소 - 버팀목 대출: 신생아 대출 한도 2억 4천만 원으로 축소	- 정책대출에도 DSR(총부채원리금상환비율) 적용 확대 가능성
신용대출 규제	한도 축소	신용대출 한도 **연봉의 200% → 연봉의 100%**로 축소	-
공통	규제 시행일	**2025년 6월 28일 (내일)**부터 전 금융권 즉시 적용	-
	추가 규제 가능성	필요시 투기지역, 조정대상지역 등 규제지역 추가 지정 적극 검토	-

 

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앞으로 아파트 시장에 미칠 영향 전망:

이번 대출 규제는 역대급 고강도 조치로, 아파트 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

긍정적 영향 (시장 안정화 측면):

• 수요 위축 및 가격 안정화: 주담대 한도 제한과 전입 의무는 투기 수요를 강력하게 억제하여 주택 매수 심리를 위축시키고 가격 상승세를 진정시키는 데 기여할 것으로 보입니다. 특히 '영끌'과 '갭투자'를 통한 가수요가 줄어들면서 과열 양상이 진정될 수 있습니다. 시장 안정화에는 확실한 효과가 있을 것으로 보입니다.
• 가계부채 증가세 둔화: 대출 한도 축소와 DSR 적용 확대는 전반적인 가계부채 증가 속도를 늦추는 효과를 가져올 것입니다.
• 지역별 차등 영향: 이번 규제는 수도권에 집중되어 있어 지방 시장에는 상대적으로 영향이 덜할 것으로 예상됩니다. 

 

부정적 영향 및 우려 사항:

• 거래량 감소: 대출 문턱이 높아지면서 실수요자들도 주택 구매에 어려움을 겪게 되어 거래량이 급감할 수 있습니다. 특히 자금력이 부족한 젊은 세대나 서민층의 내 집 마련이 더욱 어려워질 수 있다는 비판이 제기됩니다.
• 현금 부자 중심의 시장 재편: 대출 없이 주택을 구매할 수 있는 현금 부자들 위주로 시장이 재편될 가능성이 있습니다. 이는 시장의 양극화를 심화시킬 수 있습니다.
• 심리 위축 장기화 가능성: 정부의 강력한 규제 의지가 확인되면서 부동산 시장 전반의 투자 심리가 위축되고 관망세가 장기화될 수 있습니다. 

 

종합적으로 볼 때, 이번 대출 규제는 단기적으로는 수도권 아파트 시장의 과열을 진정시키고 가계 부채를 관리하는 데 효과를 보일 것으로 예상됩니다. 장기적으로는 실수요자들의 내 집 마련을 어렵게 할 수도 있습니다. 정부는 시장 상황을 면밀히 주시하며 필요시 추가적인 보완책을 마련할 것으로 보입니다.

 

정부의 강력한 주택담보대출 및 신용대출 규제는 관련 업종 및 기업들의 실적과 투자 심리에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

일반적으로 다음과 같은 종목들이 영향을 받을 것으로 예상됩니다.

 

1. 부정적 영향이 예상되는 종목 (피해주)

• 건설주:
  • 대형 건설사 (특히 주택 사업 비중이 높은 곳): 주택담보대출 규제로 인해 아파트 매수 심리가 위축되고 거래량이 감소하면, 신규 주택 분양 사업에 차질이 생기거나 미분양 리스크가 커질 수 있습니다. 이는 곧 건설사들의 매출과 영업이익에 부정적인 영향을 미칩니다. 특히 수도권 주택 사업 비중이 높은 건설사일수록 영향이 클 수 있습니다.
  • 중소형 건설사 및 시행사: 자금 조달에 어려움을 겪을 수 있으며, 사업성이 악화될 경우 도산 위험까지도 높아질 수 있습니다.
  • 관련 종목 예시: 현대건설, GS건설, 대우건설, DL이앤씨, HDC현대산업개발 등
• 은행주:
  • 대형 은행 및 인터넷전문은행: 주택담보대출 및 신용대출 한도 축소는 은행들의 대출 규모 감소로 이어져 이자 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 가계대출 비중이 높은 은행일수록 타격이 클 수 있습니다.
  • 정책대출 한도 축소와 DSR 적용 확대 역시 은행의 대출 영업에 제약을 가할 것입니다.
  • 관련 종목 예시: KB금융, 신한지주, 하나금융지주, 우리금융지주, 카카오뱅크, 케이뱅크 등
• 부동산 관련 서비스/자재주:
  • 부동산 중개/개발 업체: 부동산 거래 감소로 직접적인 매출 하락을 겪을 수 있습니다.
  • 건축 자재 관련주: 건설 경기 침체로 인해 건축 자재 수요가 줄어들 수 있습니다.
  • 관련 종목 예시: 직방 (상장사는 아님), 다우기술 (키움증권 자회사), 한샘, LG하우시스 등
• 가전/가구 등 주택 거래 연관 소비재:
  • 주택 거래가 줄어들면 이사 수요 및 이에 따른 가전, 가구 등 관련 소비도 위축될 수 있습니다.

- 수혜주는?? 거의 없다고 봐야겠네요.